Két táborra osztotta az országot az ingatlanárak változása – Otthontérkép

A drágulás elkerülte Borsod-Abaúj-Zemplén megyét

Borsod-Abaúj-Zemplén megyében 2014-ben átlagosan 128 000 Ft-os négyzetméteráron hirdették meg az eladó ingatlanokat. Egy év alatt a térségben 8%-kal csökkent a kínálati ár, ami azt eredményezte, hogy 2015-ben már 118 000 Ft-os árszínvonal jellemezte a megyét.

Kistérségekre lebontva világosan látszik, hogy a legdrágábban a Miskolci régióban juthatunk saját otthonhoz 137 000 Ft/négyzetméteres áron, a legkedvezőbb árszínvonal pedig a Bodrogközi kistérséget jellemzi (35 000 Ft/négyzetméter). A legnagyobb növekedés a Mezőcsáti területet jellemezte, itt ugyanis egy év alatt 40%-kal emelkedtek az árak.

Két táborra osztotta az országot a kínálati ár változása: korántsem járt mindenki jól

Növekvő árszínvonal és hatalmas lokációs különbségek. Ez rajzolódik ki az Otthontérkép és az Ingatlantájoló által készített statisztikából, mely 2014 és 2015 között vizsgálja az piacon kínált otthonok átlagárait. A több mint 100 000 egyedi ingatlanhirdetéssel bíró portál elemzéséből kiderül, hogy az áremelkedés ugyan összességében drámainak tűnik, a trend azonban mégsem mondható általánosnak.

Az elmúlt hónapokban tapasztalt változások felrázták az évekig szunnyadó, olykor-olykor kínlódó ingatlanpiacot. Az Otthontérkép frissítette kínálati átlagár térképét, melynek apropóján megvizsgálta az árváltozás irányát és mértékét a 2014-2015-ös időszakban országos és megyei szinten egyaránt. A kínálati átlagár az eladásra kínált otthon átlagos négyzetméterárát jelenti, tehát nem azonos az értékesítési árral, mely a konkrét eladási árra utal.

Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője szerint: „A lakáspiaci optimizmus és az árak emelkedése már nem csak a szóbeszédben, hanem egyre inkább a hivatalos statisztikákban is jól láthatóan visszaigazolódik. Nincs ez másként az Otthontérképen rögzített adatokkal sem. Az elmúlt egy évben folyamatos és látványos volt az átlagos kínálati árak növekedése, ám területi és minőségi szempontból komoly különbségeket láthatunk. Budapest és az ország nyugati fele szárnyalt, megyéink többsége azonban változóan teljesített az átlagos irányárak tekintetében. Ennek egyik legfontosabb oka, hogy a nehezen eladható ingatlanok, jellemzően nagyobb alapterületű családi házak árait folyamatosan csökkenteni kell. Hogy mi várható a jövőben? Az átlagárak várhatóan tovább nőnek a népszerű környékeken, míg a kevésbé felkapott településeken akár további árcsökkenésre is számítani kell.”

Az országos adatokból kiolvasható, hogy míg 2015 júliusában közel 220 000 Ft-ért kínáltak egy eladó otthont, addig 2016 januárjában már 312 000 Ft-ért tették ezt. A nyári időszakban (júliustól szeptemberig) mutatkozott erőteljesebb drágulás, az ősz pedig a „csendes áremelkedés” időszaka volt. A legnagyobb mértékű növekedés december és január hónapban figyelhető meg, melyet a kormányzati ingatlanpolitikába bevezetett módosítások idézhettek elő.

A növekvő kínálati ár nem általános

A tavalyi évi ingatlanpiaci fellendülésre az eladók országos szinten az árak növelésével reagáltak, de ha mélyebbre nézünk, láthatjuk, hogy ez a tendencia nem mindenhol igaz. „Ahol fordult a piac és a tranzakciószám is növekedett, ott lehetett áremelést érvényesíteni. Az ország bizonyos régióiban azonban, ahol a tranzakciószám alacsonyan maradt és a kereslet sem nőtt, ott az értékesíthetőség érdekében a hirdetési árak csökkentésére kényszerültek az eladók.” – mondta el Fodor Szabolcs az Otthontérkép elemzője.

Nem meglepő módon a lokációt tekintve a legdrasztikusabb növekedés Budapesten állt elő, itt ugyanis 323 000 Ft-os átlagos négyzetméterárról 403 000-re ugrott az árszínvonal 2014 és 2015 között. A több mint 25 százalékos növekedés azonban nem általános. A nagy infrastrukturális, szociális és társadalmi egyenetlenségeknek köszönhetően az ország két táborra oszlott: vannak olyan területek, ahol kínálati átlagárak bőven meghaladták és maguk mögött hagyták a 2014-es szintet, és vannak olyan megyék, ahol nem hogy drágulás nem következett be, de akár 21 százalékkal is csökkent az eladó lakások és házak kínálati ára.

Széles skálán mozognak az árak Budapesten

Budapesten valamivel egységesebb a kép, hiszen minden kerületben áremelkedést fedeztünk fel. „A leglátványosabb drágulás a belvárosi kerületeket jellemezte (V., I., VI.), itt ugyanis 2014 és 2015 között 35 százalékkal mentek fel az ingatlanárak. Így állhatott elő az az abszurd helyzet, hogy az V. kerületben például 730 000 Ft-os négyzetméteráron kínálják az új otthonokat. Ennek oka feltehetően abban gyökeredzik, hogy a kerületek több magas minőségű új építésű projektnek is otthont adnak, centrális elhelyezkedésűek, ezek a tényezők pedig meglehetősen felnyomhatják az ingatlanárakat.” – osztotta meg tapasztalatait Krizsán Norbert az Ingatlantájoló szakértője.

A főváros népszerű kerületei (II., XII., XIII., XI., III., VII.) mutatják a legreálisabb képet az árak tekintetében, mivel az ingatlankínálat jóval sokszínűbb ezeken a területeken. A 2014 és 2015 között végbemenő, átlagosan 23 százalékos áremelkedés a kedvenc kerületekben sem mondható egységesnek: míg a VII. kerületben 43 százalékos, addig a III. kerületben 11 százalékos volt a növekedés.

A város többi belsőbb kerületeit (IX., XIV., VIII., XVI., IV.) mérsékelt drágulás jellemezte és még így is, egy év alatt, 2014 és 2015 között, csaknem 20 százalékos, pozitív irányú árváltozást figyelhetünk meg. Példának okáért, a VIII. kerületben 37 százalékkal emelkedtek a kínálati árak, a IX. kerületben 30 százalékkal, a XIV. kerületben pedig 12 százalékkal.

A külső városrészekben (XXII., XV., XIX., XVIII., X., XVII., XXI., XX., XXIII.) 2014 óta alig 8 százalékos áremelkedés mutatkozott, így például a XX. kerületben 15 százalékos, a XVII. kerületben 5 százalékos, a XXII. kerületben pedig mindössze 4 százalékos volt az emelkedés mértéke.

A 2015-ös év valóban beindította az ingatlanpiacot, a drágulás azonban még nem ér véget. A kínálati árak változásában erősebb korrekció és az összetételhatás is megjelenhet, így például a CSOK-ra alkalmas ingatlan-beruházásokkal a piacon megjelenő új ingatlanok magasabb átlagára egyes területeken a jövőben is növelheti a kínálati átlagárat, illetve egyéb, az ingatlanállomány minőségében történő változás is nagy hatással lehet az átlagárakra.