Önkormányzati lakás eladási törvényjavaslat: egyeseknek előny, a teljes társadalom szempontjából hátrány.
Egy új törvényjavaslat szerint kedvezményes áron vehetnék meg a bérlők az önkormányzati bérlakásokat, jogi segítőnk ezzel kapcsolatban több dologra is felhívta a figyelmet.
Bár még csak javaslat, de a kormánypárti kétharmados többség nagy valószínűséggel megszavazza az önkormányzati lakások bérlőinek, hogy igen kedvezményes áron megvásárolhassák azt az ingatlant, amelyikben élnek. A Böröcz László Fideszes képviselő által benyújtott törvényjavaslat szerint, azok a bérlők vehetnék meg a lakás piaci értékének 30%-ért, illetve egyösszegű kifizetés esetén még olcsóbban az ingatlanukat, akik 2020 december 31-én már bérlői jogviszonyban álltak. Jogi segítőnket kértük meg a javaslat elemzésére.
– A javaslat, már most elég jelentős ellenérzéseket vet fel. Az érvelése elég fura, mert valami olyan igazságossági szempontot említ, miszerint azok is jussanak magántulajdonhoz, akik eddig bérelt lakásban laktak. Ezzel szemben viszont súlyosan sérülne a szociális, a társadalmi és a méltó lakhatás igazsága. Ha az elképzelésből törvény lenne, akkor viszonylagosan kevesek előnyéért a teljes társadalom hátrányt szenvedne.
Ez a hátrány többféle formában is jelentkezne:
Egyrészről a közel 120 ezer önkormányzati tulajdonú lakás képez egy ellensúlyt a bérleti piacon, ami felszámolódna. A bérlők által megvett önkormányzati lakások kétszer is nagy mértékben befolyásolnák a lakáspiaci árakat. Először amikor megveszik őket, másodszor, amikor ezek egy része újból megjelenik a lakáspiacon, mert a tulajdonosok pénzé kívánják őket tenni. Utóbbira nagy valószínűség szerint akkor kerülne sor, ha a nagy értékű műemlék házakban lévő lakásokat is kénytelenek lennének az önkormányzatok eladni, amelyeket egyösszegű kifizetés esetén mélyen a valós értékük alatt lehetne megszerezni, így sokaknak megérné valós értékükön továbbadni. Ezzel az önkormányzatok helyett a különbség magánzsebekbe vándorolna.
Azonban nem csak az anyagiak számítanak, hiszen az önkormányzatok egy fontos eszközüket veszítenék el, amivel be tudnának avatkozni a szűkség helyzetekben, és akkor mindenkinek csak a piaci alapú bérlés lehetősége marad.
Továbbá az önkormányzatok vagyona, és ez az intézkedés csökkentené a közösség vagyonát, annak értékét.
Jogi alapelvek ütköznek a beadott javaslatban: a közvagyonnal való felelős gazdálkodás, és annak az értékének megőrzése is figyelmen kívül marad.
Az Alaptörvény mond ilyesmit is: Az emberhez méltó lakhatás feltételeinek a megteremtését, továbbá a közterület közcélú használatának védelmét az állam és a helyi önkormányzatok azzal is segítik, hogy törekszenek valamennyi hajlék nélkül élő személy számára szállást biztosítani. Ennek az elvnek a betartása is szinte lehetetlenné válna.
Az önkormányzat Alaptörvényben biztosított joga, hogy gyakorolja a tulajdonosi jogokat, de a törvényjavaslat ezt erősen korlátozná,. Például az önkormányzatoknak nem lenne mérlegelési és döntési joga, elég lenne a bérlő nyilatkozata a vételi szándékról. Ez azt is jelentené, hogy nem teljesül az elv, amely szerint a helyi önkormányzat feladat- és hatásköreit a képviselő-testület gyakorolja.
Gyakorlatilag a törvény biztosítana egy vételi jogot nem piaci feltételek alapján.
Tehát, aki éppen nem bérlő egy önkormányzati lakásban, az ezzel a nagy kedvezménnyel nem élhetne. Gyakorlatilag az állam azt segítené elő, hogy egy bérlő egyoldalú vételi szándéka alapján az önkormányzat köteles lenne megválni a tulajdonát képező ingatlantól. Ez egy szokatlan és nagyon durva eszköz lenne az ingatlanpiaca, mert a szerződő feleken kívüli eszközt törvényesítene a tervezett jogszabály a polgár jogi viszonyokba.
A vételi joghoz járna valamiféle ellentételezés, de a benyújtott törvény-javaslat ami nem csak az erkölcsösséggel, hanem az érvényben lévő jogokkal is szembe megy. Az sem mellékes, hogy a piaci ár töredékéért való tulajdonszerzésért a képviselő-testület tartozik felelősséggel, ez a felelősség pedig polgári és büntetőjogi felelősség is. Persze itt lehet majd arra hivatkozni, hogy a törvény így rendelte, de a piaci árhoz képest 10 %-os ár már kirívó. Elképzelhető, hogy az ügyletek utólag támadhatóak lesznek, mert a szolgáltatás-ellenszolgáltatás feltűnően aránytalan lenne ezekben az esetekben.
Az Alaptörvényben az is szerepel, hogy az állam és a helyi önkormányzatok tulajdona nemzeti vagyon. A nemzeti vagyon kezelésének és védelmének célja a közérdek szolgálata, a közös szükségletek kielégítése és a természeti erőforrások megóvása, valamint a jövő nemzedékek szükségleteinek figyelembevétele. A nemzeti vagyon megőrzésének, védelmének és a nemzeti vagyonnal való felelős gazdálkodásnak a követelményeit sarkalatos törvény határozza meg. Ez a törvényjavaslat ezt az elvet egyáltalán nem szolgálja, mert egyéni érdekeket helyez a közösségi érdekek elé.
Az is lényeges, hogy a lakhatás helyi közügy, amiben nem vonható el a döntés joga az önkormányzatoktól. Ennek alapján alkotmányos elvek szintjén ez a javaslat számos olyan elvbe ütközik, amelynek vizsgálatát már most lehetne kezdeményezni az Alkotmánybíróságnál – áll jogi segítőnk levelében.
A jogon túl ez a terv milyen üzenetet küld azoknak, akik nem önkormányzati bérletekben laknak és esélyesen nem lesz soha lehetőségük saját lakást venni. Ők mit fognak gondolni, mivel érdemelték ki mások azt, hogy a piaci ár töredékéért juthatnak lakáshoz. És ez azokra is vonatkozik, akik szintén adóságba hajszolva magukat vesznek kedvezmény nélkül lakást, egy életre eladósodva.
További súlyos kérdés, hogy ki állapítja majd meg a piaci értékét egy-egy lakásnak, és ha az egyik fél azzal elégedetlen, kihez fordulhat? Ugyanis az önkormányzatoknak, ha már kénytelenek megválni vagyonukat képező ingatlanoktól, akkor az érdekük, hogy minél magasabb legyen a bevételük.
Kertész Z István
